租购房屋的效用比较分析-...家庭开支 城区房子可出租
[摘要]作为“民生”的重要影响因素之一，住房这几年可谓是市场的绝对热点，从专家到普通民众无不对其津津乐道，从中央到地方无不关注它的各种变化，从宏观调控到市场规律无不体现它的吸睛程度，如何在这纷繁多变的楼市中寻找属于自己的一方天地，如何抉择实现效用最大化是每一户居民都不可再回避的问题了。
[关键词]收入；消费；租购房；效用；机会成本
[DOI]1013939/jcnkizgsc201736021
“衣、食、住、行”中“住”虽然只排在了第三位，但实际上，在我国如今绝大多数人都可以做到衣食基本无忧的情况下，它对我们生活质量的影响几乎是占在首位的，加之日益上涨的房价，有关房子的问题成了街头巷尾大家热议的主题。
这里以笔者所在的兰州市这个地处中国西北的三线省会城市为例进行分析。兰州市东西狭长，南北两山将市区包围其中，黄河水由西向东穿城而过，地形客观上限制了城市的发展和地域扩张。
1房价上涨情况下的大众选择
11当地居民收入消费情况
自古以来，国人奉行的都是量入为出的消费观念；从经济学角度出发，消费也的确是收入的函数，即c=c（y） 。[1]所以，要先了解当地居民近几年的收入消费情况。
2012—2016年兰州市城镇居民收入支出情况
年份[]城镇居民人均可支配收入（元）[]与上年相比增长率[]人均消费性支出（元）[]与上年相比增长率[]恩格尔系数
2012[]1844276[]1561%[]141679[]1470%[]3728%
2013[]20767[]1260%[]15749[]112%[]36%
2014[]23030[]109%[]17236 []95%[]35%
2015[]27088[]105%[]20156 []69%[]31%
2016[]29661[]95%[]22893 []136%[]31%数据来源：《兰州市统计局 2012—2016年兰州市国民经济和社会发展统计公报》。
通过上表可以看出，自2012年以来，城镇居民的收入水平是逐年增长的，只是增长幅度是下降的；人均消费支出也是逐年增长，不同年份的增长幅度有所波动。恩格尔系数始终都在30%～40%，根据联合国对恩格尔系数的劃分标准已属于相对富裕水平，但相对于平均每平方米8000元以上的房价来说，这样的收入水平还是偏低的。
12从房价走势看消费趋向
2016年，兰州市全年累计实现销售商品房8839万平方米，较2015年增长307%，创历史新高。2017年上半年兰州住宅销售22392套，销售面积25148万平方米，销售金额合计18282亿元，与2016年同期相比成交数量上涨1119%，成交金额上涨2496%。
不断攀升的房价与持续高涨的购房热情将兰州市的商品房市场打造得如火如荼，有关房子的话题既让人怨声载道，又令人津津乐道。那么，这是为什么呢？
2租购房屋的效用比较分析
根据著名的马斯洛“需求层次理论”，“住”应该属于最基础的生理需求，因为它直接关乎人们的生存问题，但是，“住”的质量显然就要上升到更高的等级，涉及安全需要甚至有时会达到尊重至自我价值的体现[2]，所以每一个在城市生活的人还是希望拥有自己的房子，这不仅是安放身心的处所，更是目标实现后的成就感与满足感，也就是经济学中常常说到的效用问题。
21效用与机会成本
“效用”是一个经济学名词，它的意义就是商品满足人的欲望的能力，即消费者在消费商品时感受到的满足程度，它与消费者的欲望是联系在一起的[3]，所以，它是一种完全自我的感受。当然，这种感受与消费者的收入水平、商品价格、使用价值，尤其是个人偏好密不可分，还有其他市场的、个体的差异等诸多影响因素。
22购房与租房的效用分析
为方便分析，首先假定消费者的收入和商品价格都不变，同时不考虑其他影响因素，以兰州市市区二手房价格为基础，定为每平方米10000元，100平方米的房子100万元为例进行分析，这样的房子月租金约3000元。
（1）成本比较。单纯从价格方面考虑，租购房屋是无法比较的，所以这里主要讨论二者的机会成本。以5年为例，租金共03×12×5=18万元，房租一般都是按年记付，所以一次支付金额为36万元，对于普通工薪家庭来讲都是可以支付得起的，因此，无须贷款，自然也不产生利息。更重要的是，这18万元是分期付款的，也就意味着租房者还可做一些少量的投资理财来增加收益。
若购房者无需贷款，一次性支付房款100万元，则不产生贷款利息，而100万元在银行的5年基准利息率为275%，共可收益1375万元；银行理财的年收益率一般都是高于银行存款的，而且时间越长收益率越高，这里以风险较低的类型，较保守的收益率4%来计算，收益可达20万元，也就是说，这100万元的收益完全可以负担5年的房租。
若购房者按揭支付房款，就要根据国家购房政策的调整，购房贷款比例和利息率的经常变化来判断，这里以近几年实施较多的30%的首付，5年贷款利息率475%为基础进行计算，则购房者需一次性支付30万元，贷款70万元，若5年还清贷款，共需支付利息近9万元，总房款共109万元。同样，30万元的5年银行存款利息所得是4125万元，以4%的年收益率理财项目计算，5年的收益所得是6万元。相对于银行定期存款，人们更喜欢风险低、可以保本的银行理财产品，所以，这样算下来，按揭支付房款的实际成本与机会成本之和为115万元。
所以，在房价不变的情况下，一次性支付价款购房的机会成本是最高的，而租房的成本反而低。
（2）资金变现能力的比较。租房的成本低，一次性支付款额少，不仅降低了支付风险，还提高了租房者存款的流动性和变现能力，也就是人们常说的手中有“活钱”，方便应对各种不时之需，同时，不会影响租房者的生活质量。一次性支付房款的结果是单笔总金额大，对购房者的支付能力要求非常高，对当地的工薪收入者来说绝对是笔巨款，很可能在用完所有积蓄的情况下还需要向他人借款，短时间的生活压力是很大的，而且资金变现能力也相对低。而按揭购房的压力就要小很多，对生活的影响也相对低一些。
（3）生活品质的比较。不论是买房还是租房都是为了更高的生活品质，包括出行的方便程度、孩子就学的问题、居住环境的好坏等。选择在市区买房租房的人多是为了上班或孩子上学方便，市区中心最大的优势就是各种方便，但劣势也很明显，如容积率高、绿化率低、活动场所少、停车难、比较嘈杂、楼间距小等问题，在人们对健康、隐私、休闲的追求日益上升的今天，这些都是选择住房中必然会考虑到的因素。当然，很多年轻父母买房多考虑所谓“学区房”，为了让孩子拥有更好的学习资源和条件。所以，在地段的选择上，购房者基本上是各取所需的。
但是，受房产变现能力的影响，在房价不变、房屋质量相同的情况下，租住房屋的效用水平应该还是要高一些。实际上，效用是个很难量化的指标，只能在诸多假定条件下进行分析比较，但现实情况远要比这复杂多变，所以说，满足程度取决于个人感受，租购房屋也要遵从自己的内心。
参考文献：
[1]保罗萨缪尔森经济学[M].萧琛，译北京：华夏出版社，1999：336
[2]亚伯拉罕·马斯洛动机与人格[M].许金声，译北京：中国人民大学出版社，2012：125
[3]高鸿业西方经济学[M].北京：中国人民大学出版社，2001：68
[作者简介]刘沙茸（1973—），女，副教授，硕士，研究方向：经济学、管理学。endprint
